Générali Paris Ouest - Assurances

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• F.A.Q. Assurance Immeuble
• Lexique Assurance Immeubles

LETTRE A

 

Achat en indivision : L'achat en indivision permet à des personnes sans lien de parenté d'acquérir ensemble un bien immobilier (personnes vivant en concubinage). Les acquéreurs signent une convention d'indivision qui permet de définir la quote-part de chacun, laquelle n'est pas obligatoirement égale. Chaque indivisaire peut consentir sur sa part une hypothèque. L'indivision cesse soit par la vente de la part de l'un des indivisaires, soit par le décès de l'un d'entre eux.

 

Acte authentique : Est réputé authentique l'acte de vente rédigé selon les formalités requises. C'est un acte passé devant un officier ministériel (notaire, huissier de justice) définissant les droits et les obligations des parties contractantes. L'original est appelé "minute" et demeure entre les mains du notaire. La copie appelée "grosse" est remise à l'intéressé. 

 

Acte sous seing privé : Acte rédigé et signé par les parties sans intervention d'un officier public. Dans le cadre d'une vente, il peut s'agir d'un acte préparatoire à la conclusion d'une affaire, encore appelé acte préalable ou avant-contrat parce qu'il est ensuite remplacé par un contrat définitif. L'acte sous seing privé est courant en matière de location.

 

Administrateur : celui qui est chargé de l'administration d'un bien  ou d'un ensemble de biens appartenant à autrui ou indivis entre l'administrateur et des tiers.

 

Agent général d'assurance : Professionnel mandaté par une ou plusieurs compagnies d'assurance en vue de conclure et éventuellement de gérer des contrats. L'agent général, qui exerce une activité libérale, ne peut accéder à la profession s'il ne satisfait pas aux conditions d'honorabilité fixées à l'article L 511.2 du Code des assurances (absence de condamnations pour crime, vol, escroquerie,...) et aux conditions de capacité professionnelle mentionnées aux articles R 513.1 et A 513.1 et suivants du Code des assurances (diplômes requis ou équivalences). Il est rémunéré au moyen de commissions allouées par la (les) société(s) d'assurance qu'il représente. Par ailleurs, les actes qu'il accomplit dans le cadre de ses fonctions, engagent la compagnie d'assurance responsable des fautes, imprudences ou de ses négligences (Art. L 511.1 Code des assurances).
Si l'agent général outrepasse ses pouvoirs, la société d'assurance peut néanmoins être engagée à l'égard des assurés en vertu de la théorie du mandat apparent.

 

Agent immobilier : professionnel pouvant réaliser toutes les démarches nécessaires à la mise en location ou à la vente de tous types de biens immobiliers. L'agent s'occupe de trouver un acquéreur ou un locataire présentant toutes les garanties financières et juridiques. Il réalise sa mission à travers un contrat définissant sa tâche et sa rémunération, appelé mandat. Il doit posséder une carte professionnelle. Cette profession est régie par les dispositions obligatoires de la loi du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet et son décret d'application du 20 juillet 1972).

 

Amiante : matière composée de silicate de calcium et de magnésium résistant au feu et aux acides, se présente sous forme de filaments peu adhérents entre eux. L'amiante a été utilisé dans la construction pour ses qualités de résistance au feu (cloisons) et sa légèreté (tuyaux, faux-plafonds, plaques de couverture en amiante-ciment). Cette matière s'est avérée cancérigène. Le Conseil Supérieur d’ Hygiène Publique de France impose sa recherche et son enlèvement dans les immeubles et bureaux. Décret N° 96-97 du 7 février 1996.

 

Anah : Agence Nationale de l'Habitat, créée en 1970, l'ANAH est un établissement public à caractère administratif, placé sous la tutelle du ministre du logement et du ministre de l'économie et des finances. Sa mission est d'attribuer des aides à l'amélioration de l'habitat locatif privé affecté à l'habitation principale, sous forme de subventions.

 

Ancien :  immeuble construit avant 1948

 

ANIL : Agence Nationale pour l'Information sur le Logement. Association loi de 190, créée en 1975 sous l'impulsion des pouvoirs publics. Anime le réseau des ADIL (90 centres d'information sur l'habitat et 500 permanences). Les Associations Départementales pour l4information sur le Logement ont pour mission d'apporter gratuitement au public une information complète sur les questions juridiques, financières et fiscales relatives au logement et à l'urbanisme.

 

Appel d'offres : Demande de devis et mise en concurrence de plusieurs entreprises  pour l'exécution de travaux  déterminés dans un cahier des charges et visant à obtenir le meilleur rapport qualité-prix.

 

ARC : Association des Responsables de copropriété. Créée en  1987, l'ARC est une association à but non lucratif, indépendante, implantée sur près de 5000 immeubles en copropriété. Sa mission est d'aider les responsables copropriétaires à améliorer la gestion de leur immeuble. Rôle de conseil juridique et pratique. Contrôle des professionnels (syndics, entreprises, prestataires de service). Adresse : 29, rue Joseph Python - 75020 Paris

 

Architecte : Il est doté d'un diplôme reconnu par l'état et inscrit au tableau de l'ordre des Architectes . La profession d'architecte est régie par la loi du 3 janvier 1977 et par plusieurs décrets d'application dont celui du 20 mars 1980 (règles déontologiques de la profession). L'architecte a pour fonction de concevoir et et d'établir un projet de construction ou un programme de rénovation, d'en préparer, diriger et contrôler la mise en oeuvre et les coûts. Le recours à un architecte est obligatoire pour toute construction ou transformation soumise à une demande de permis de construire et portant sur une surface hors oeuvre de plus de 170 m^2.

 

Assemblée générale : cette réunion annuelle permet aux copropriétaires de débattre et de voter à des majorités différentes selon les questions traitées, du budget à venir, de la gestion de la copropriété, des travaux de remise en état ou d'amélioration qui sont inscrits à l'ordre du jour.

 

Assignation : Acte établi par un huissier qui informe le destinataire qu'un procès est engagé contre lui et qui l'invite à se présenter devant le tribunal. Lorsqu'il y a eu commandement de payer, l'huissier doit transmettre l'assignation au préfet deux mois avant la date de l'audience, afin qu'une enquête sociale soit effectuée.

 

Association syndicale : groupement de propriétaires fonciers s'unissant soit de leur seule initiative soit en vertu d'un arrêté préfectoral, soit sur injonction de l'administrateur, en vue d'effectuer certains travaux d'amélioration ou d'entretien intéressant l'ensemble de leurs propriétés.

 

Association syndicale libre (A.S.L.) : association réglementée par réglementée par la Loi du 21 juin 1865 et le décret du 18 décembre 1927. Les ASL se développent essentiellement dans le domaine des lotissements mais aussi dans celui des ensembles immobiliers. Son objet est de gérer et d'entretenir les biens et ouvrages d'intérêt commun comme les piscines, espaces verts, tennis, réseaux, voiries, gardiennage, etc...Les propriétaires sont membres de droit de l'association, directement ou par l'intermédiaire d'un syndicat des copropriétaires lorsqu'une partie des terrains du lotissement ont donné lieu à construction d'immeubles en copropriété.

 

Assurance construction : cette notion recouvre un système obligatoire de double assurance imposée par la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 (dite "loi Spinetta") entrée en vigueur le 1er janvier 1979. L'assurance construction comprend deux assurances spécifiques :

- l'Assurance de responsabilité civile décennale (Art. L 241-1 du Code des assurances) qui s'impose aux constructeurs et professionnels assimilés pour garantir leur responsabilité décennale .

- l'Assurance dommages ouvrage (Art. L 242-1 du Code des assurances) qui s'impose au maître de l'ouvrage, c'est-à-dire celui pour le compte duquel sont effectués les travaux (propriétaire du terrain, celui qui fait édifier l'immeuble pour son compte ou pour autrui, le vendeur d'immeubles (vendeur clé en mains, vendeur d'immeubles à construire, promoteur)).

L'absence de souscription de l'assurance de responsabilité civile (pour les constructeurs) et de l'assurance dommages ouvrage (pour le maître de l'ouvrage) est passible d'un emprisonnement de 6 mois et/ou d'une amende de 500 000 francs. Toutefois, cette sanction ne s'applique pas au particulier qui construit un logement pour l'occuper lui-même et sa famille.

 

Assurance de responsabilité décennale : assurance de responsabilité civile, obligatoirement souscrite par tout constructeur d'un ouvrage (Art. L 241.1 du Code des assurances). Cette obligation d'assurance permet de garantir la responsabilité présumée des constructeurs édictée par l'article 1792 du Code civil dans certaines conditions. Les constructeurs sont présumés responsables envers le maître de l'ouvrage : "... des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination". Ils sont également présumés responsables selon l'article 1792-2 du code civil des dommages : "... qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un bâtiment mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert".

D'autre part, selon l'article 1792-4 du Code civil, le fabricant, l'importateur d'un ouvrage, la personne qui présente un ouvrage ou une partie d'ouvrage comme son oeuvre (c'est-à-dire en y faisant figurer son nom, sa marque de fabrique ou tout autre signe distinctif) est, sous certaines conditions, solidairement responsable de l'entrepreneur qui a mis en oeuvre l'ouvrage, la partie d'ouvrage ou l'élément d'équipement. Tous ces constructeurs et personnes assimilées sont donc soumis à l'obligation de souscrire une assurance de responsabilité civile décennale.

Cette garantie doit être souscrite avant l'ouverture du chantier et ne s'applique qu'aux seuls dommages matériels à hauteur du coût des travaux permettant de remédier aux désordres ; les dommages immatériels (perte d'exploitation, préjudice moral...) n'étant pas indemnisés dans le cadre de cette garantie. La victime des désordres ne peut se voir opposer aucune franchise dans le cadre de la garantie obligatoire (il n'en est pas de même pour les dommages immatériels). Par ailleurs, la garantie décennale est maintenue pour toute la durée de la responsabilité même si l'assuré, c'est-à-dire le constructeur tombe entre-temps en faillite ou si celui-ci n'a pas réglé la (les) prime(s) d'assurance.

Enfin, ne peuvent être indemnisés au titre de la garantie décennale :
- les dommages relevant du fait intentionnel ou du dol du souscripteur ou de l'assuré ;
- les dommages résultant des effets de l'usure normale, du défaut d'entretien ou de l'usage anormal ;
- les dommages résultant d'une cause étrangère : cataclysme, guerre civile, sabotage...

 

Assurance dommages ouvrages : doit être souscrite lors de la construction d'un immeuble par le maître d'ouvrage (particulier ou entrepreneur) : coût : de 1,5 à 7 % du coût de la construction selon les options (sont facultatives les garanties de biens d'équipements tels que chauffage, volets roulants, etc.). Le bénéficiaire : le propriétaire du logement construit. En cas de vente d'un logement de moins de 10 ans, l'acte notarié doit être accompagné de cette garantie dommages ouvrages.

 

Assurance des locataires : L'article 1732 du Code civil édicte un principe général selon lequel le locataire est responsable des dégradations et des pertes qui se produisent pendant la location sauf s'il prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Si les pertes ou dégradations résultent d'un incendie, il ne peut s'exonérer qu'en prouvant le cas fortuit ou la force majeure ou encore le vice de construction, la communication du feu par une maison voisine (Art. 1733). Le locataire doit répondre également des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. Dans la pratique, les risques locatifs sont garantis par la multirisque habitation, laquelle couvre les dommages matériels (détérioration d'un bien) et immatériels (ex : perte des loyers) résultant de la garantie incendie ou dégâts des eaux causés au propriétaire mais également aux voisins et aux autres tiers . L'assurance habitation inclut également des garanties couvrant les biens appartenant au locataire (mobilier, embellissements dès lors qu'ils sont effectués par ce dernier), et propose toute une série d'options (assurance contre le vol, bris de glace, etc...). En fait, il n'existe pas de contrats spécifiques adaptés aux locataires, la multirisques habitation est proposée dans sa globalité à tous les particuliers qu'ils soient locataires ou propriétaires, la mise en jeu des garanties se faisant selon la qualité de l'assuré.

LETTRE B

Bail d'habitation : Contrat de location portant sur un local à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation). Le bail engage le bailleur pour au moins 3 ans. Le locataire, lui, peut résilier à tout moment, à condition de respecter un préavis de 3 mois.

 

Bail emphytéotique : Contrat de très longue durée (jusqu'à 99 ans) qui porte sur un immeuble ou un bien foncier. Le locataire s'acquitte d'une redevance assez faible et s'engage en échange à améliorer le bien.

 

Bornage : délimitation de propriétés et de terrains par la pose de bornes à leurs angles. Le bornage est effectué par un géomètre expert qui établit un procès-verbal comportant un plan sur lequel figurent les emplacements des bornes. En cas de contestation sur les limites entre deux terrains contigus, un propriétaire peut contraindre son voisin à pratiquer le bornage de sa parcelle.

 

Bureau d'études : entreprise spécialisée dans les études techniques et matériaux du bâtiment.

 

Bureau de contrôle technique : organisme chargé d'assurer le contrôle technique des opérations de construction.

LETTRE C

Câble : ce terme regroupe l'ensemble des réseaux assurant la diffusion , avec une seule prise au moyen d'un décodeur ou d'une télécommande par abonné d'un large choix de programmes télévisés et de services (FM, Internet, téléphone, domotique, télésurveillance...). La loi du 2 juillet 1966 relative au droit à l'antenne a été étendue au raccordement du réseau câblé par la loi du 29 décembre 1990.

 

Cadastre : Ce sont des documents administratifs (plan parcellaire, état de section et matrice cadastrale) permettant d’identifier les propriétés de chaque commune et pouvant être consultés en mairie. Ce relevé parcellaire permet de déterminer la valeur locative des biens fonciers, sur laquelle repose le calcul des impôts locaux.

 

Capacité d'occupation : les experts comptent une personne par pièce plus une personne par appartement. Un 2 pièces a donc une capacité d'occupation de 3 personnes.

 

CAPEB : Confédération de l'Artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment. Créée en 1946, la CAPEB a pour mission de représenter, défendre et promouvoir les entreprises artisanales du bâtiment. 100 000 adhérents, 105 syndicats départementaux, 22 régions.

 

Carnet d'entretien : Le syndic est chargé de sa création et de son actualisation par la loi SRU. Il contient les informations techniques sur l'immeuble et répertorie les différents contrats d'entretien, d'assurance, de maintenance. Il a pour but le suivi des travaux dans la copropriété et doit être communiqué à tout nouvel acquéreur et au copropriétaire qui en fait la demande.

 

Loi CARREZ : la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 a pour but d'améliorer la protection des acquéreurs de lots en copropriété. Elle oblige "toute promesse unilatérale de vente d'un lot ou d'une fraction de lot" à mentionner "la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot" sous peine de nullité.
La surface privative à prendre en compte est définie par le décret du 29 mai 1997 : elle correspond à la surface des planchers des pièces fermées et couvertes, après déduction des surfaces occupées par l'épaisseur des murs, escaliers, embrasures de portes... Il faut exclure de cette surface les planchers des pièces où la hauteur sous plafond est inférieure à 1 m 80 et la surface des caves, parkings et autres annexes au logement.

 

Catastrophe Naturelle : la loi ne définit pas exactement la notion de catastrophe naturelle, elle définit ses effets ; ce sont "les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l'intensité anormale d'un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n'ont pu empêcher leur survenance ou n'ont pu être prises" (Art. L 125.1 du Code des assurances). Plusieurs conditions doivent donc être réunies pour pouvoir bénéficier de l'assurance catastrophe naturelle :
- Il doit s'agir d'évènements d'une exceptionnelle gravité tels que les inondations, avalanches, tremblements de terre,...
- Il faut en outre que les mesures de prévention habituelles contre ces phénomènes n'aient pu être prises ou n'aient pu les empêcher.
- Il faut encore que ces évènements ne soient pas assurables ; ainsi, les tempêtes , cyclones et ouragans ayant été déclarés risques assurables depuis la loi du 25 juin 1990, la garantie catastrophe naturelle ne peut plus jouer pour ces évènements.
- Il faut enfin que les Pouvoirs publics déclarent l'état de catastrophe naturelle.

En effet, l'assureur ne doit accorder sa garantie que s'il y a publication au Journal Officiel de la République française (J.O.) de l'arrêté interministériel constatant l'état de catastrophe naturelle. Vous devez d'ailleurs déclarer votre sinistre au plus tard dans les10 jours suivant cette publication. Depuis la loi n° 92-665 du 16 juillet 1992, tous les contrats garantissant les dommages causés aux biens immobiliers ou mobiliers (exemples : contrat multirisques habitation, contrat d'assurance automobile ) doivent obligatoirement garantir le risque de catastrophe naturelle. Vous ne percevrez donc rien pour les biens qui ne sont pas assurés.

La garantie catastrophe naturelle ne concerne que les dommages matériels directs (ainsi, si votre maison n'est plus habitable à cause d'une inondation, l'assurance ne couvre pas les frais d'hôtel, de relogement).
Vos biens sont garantis à concurrence de la valeur fixée au contrat. Vous conservez cependant à votre charge une partie de l'indemnité due après sinistre. Cette franchise s'élève à :
    - 1500 F pour les habitations, les véhicules à moteur et les biens à usage privé,
    - 10 % du montant des dommages avec un minimum de 4500 F pour les biens à
     usage professionnel.

Toutefois, si votre contrat prévoit une franchise plus élevée que les montants, celle-ci doit s'appliquer. Enfin l'assureur doit vous indemniser dans un délai de 3 mois à compter de la date à laquelle vous avez remis votre état estimatif des biens endommagés, ou de la date de publication de l'arrêté interministériel.

 

Caution : garantie donnée par un tiers, personne physique ou morale, qu'obtient un créancier de la part de son débiteur dans le cas où ce dernier ne pourrait honorer ses obligations financières. Lors d'une location d'appartement, la caution d'un tiers, généralement un parent, est souvent demandée par le propriétaire bailleur. Ayant une solide situation financière, la personne qui se porte caution s'engage envers le propriétaire à payer le loyer dans le cas où le locataire se trouverait dans l'incapacité de le faire. Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, la caution sert de garantie au créancier au cas où le débiteur ne pourrait honorer ses engagements financiers. Ce type de caution est généralement demandé par la banque lorsqu'elle assure le financement d'un bien immobilier.

 

Certificat de conformité : document administratif remis après le passage d'un contrôleur de la mairie (ou Direction de l'Équipement) qui atteste que la réalisation est conforme au permis de construire. Il est délivré dans un délai de trois mois à compter de la date de réception de la déclaration d'achèvement des travaux (envoyée dans les 30 jours suivants les travaux).

 

Certificat d'urbanisme : Délivré dans un délai de 2 mois par le maire ou le préfet (directeur départemental de l'Équipement, par délégation) à la demande du propriétaire du terrain ou d'une autre personne. Il indique les dispositions d'urbanisme applicables au terrain, les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique et installations d'intérêt général), la desserte du terrain par les équipements publics existants ou prévus (notamment réseaux d'eau et d'électricité). Il informe le demandeur sur la constructibilité du terrain ou sur les possibilités d'y réaliser une opération déterminée. Validité : 1 an.

 

Charges d'habitation : ensemble des dépenses de fonctionnement d'un immeuble avant ventilation entre propriétaires et locataires (pour lesquels il s'agit de charges locatives).

 

Charges de copropriété : ensemble des dépenses nécessaires à l'entretien des parties communes d'un immeuble en copropriété. On distingue 2 types de charges : - les charges communes (entretien et administration de l'immeuble, honoraires du syndics, salaire du gardien), elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leur millièmes. - les charges relatives aux services collectifs et aux équipements communs (ascenseur, chauffage, eau chaude et froide, interphone...), elles sont réparties en fonction de la consommation ou de l'utilité qu'elles représentent pour chaque lot.

 

Charges récupérables (ou charges locatives) : charges venant en supplément du loyer principal et facturées au locataire par le bailleur. Selon le décret du 26 août 1987, les charges récupérables sont : dépenses d'entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le contrat, petites réparations, taxes d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, consommations d'eau et d'énergie dans les parties privatives et communes). Les frais de désinsectisation, dératisation sont à la charge du propriétaire.

 

Clause résolutoire : clause prévoyant la résiliation automatique du contrat de location en cas de non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ou non-souscription par le locataire de l'assurance obligatoire contre les risques locatifs.

 

CNAB : Confédération Nationale des Administrateurs de Biens. Créée en 1945, la CNAB est un syndicat professionnel rassemblant des spécialistes de la gestion immobilière. Elle a pour mission la défense des intérêts de ses membres et de leurs clients propriétaires (28 chambres régionales et 1000 adhérents).

 

Coefficient d’occupation des sols (C.O.S.) : c’est un coefficient qui détermine pour chacune des parcelles comprises dans les zones définies par un P.O.S. la densité de construction admise au regard des règles d’urbanisme.

 

Combles : volume délimité par la toiture d'une construction et le plancher haut du dernier étage, susceptible ou non d'être aménagé en pièces d'habitation.

 

Commandement de payer : Acte délivré par un huissier ordonnant à la personne débitrice d'exécuter ses obligations dans les 2 mois. Il doit obligatoirement mentionner : l'existence et les coordonnées du FSL / fonds de solidarité logement et la possibilité d'obtenir des délais de paiement, sans que le bail soit résilié. Il est à la charge du débiteur (celui qui a une dette à régler).

 

Commission d'agence : rémunération demandée par l'agent immobilier en contrepartie des services rendus lors d'une transaction ou d'une gestion immobilière. Fixée librement par chaque agence immobilière depuis 1987, la commission diffère selon le type de transaction effectué. Pour une vente, elle représente en général 5 % (TTC) du montant du bien, la commission peut cependant varier entre 3 et 10 %. Pour ce genre de transaction, les honoraires de l'agence sont à la charge du vendeur. Dans le cas d'une location, la commission représente environ 12 % TTC du montant du loyer annuel. Ces honoraires sont payés à la fois par le propriétaire et le locataire.

 

Conseil syndical : Groupe de copropriétaires élus en assemblée générale pour assister le syndic et contrôler la gestion du syndic, et l'assister dans sa mission. Son rôle est consultatif et non décisionnaire. Une fois constitué le conseil syndical élit un président parmi ses membres.

 

Constructeur : selon l'article 1792-1 du Code civil : "tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ; toute personne qui vend, après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage".

 

Copropriété des immeubles bâtis : mode d'appropriation des immeubles divisés par étages ou par appartements, dans lequel chaque copropriétaire est titulaire d'un lot comprenant la propriété exclusive d'une partie privative et d'une quote-part dans la copropriété des parties communes, l'ensemble étant doté d'une organisation poussée (règlement de copropriété, syndicat).

 

Compromis de vente : Avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier soit sous seing privé, soit devant un professionnel. Le compromis de vente engage les deux parties et il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte (en général 10% du prix de vente) lors de l'établissement de cet acte. Si le paiement est réalisé, partiellement ou totalement, par l'utilisation d'un prêt, l'acte doit comporter une mention précisant que si le prêt n'est pas obtenu par l'acheteur, le compromis est nul et non avenu. Cette condition est valable au moins un mois.

 

Constructeur : Ce terme pris au sens large recouvre l’ensemble des intervenants à l’acte de construire : Architectes , techniciens, ingénieurs-conseils, entrepreneurs du bâtiment, fabricants et importateurs de "composants" ou matériaux préfabriqués, contrôleurs techniques…Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est réputée constructeur.

 

Convocation à l'assemblée générale : elle doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception , ou remise en main propre au copropriétaire au moins 15 jours avant la date de l'assemblée, contre un récépissé ou l'émargement d'un bordereau ( art. 63 du décret de 1967). La convocation contient l'ordre du jour de la réunion (la liste des questions). Le copropriétaire doit connaître à l'avance les sujets débattus pour s'y préparer, des documents doivent pour certaines questions, lui être envoyés au plus tard avec la convocation à l'assemblée.

 

CSAB : Conseil Supérieur de l'Administration des Biens. Créé en 1996, le CSAB est un syndicat regroupant des professionnels de la gestion immobilière sélectionnés en fonction de leur compétence et du respect d'une éthique rigoureuse (400 membres, présent dans toutes les régions de France).

LETTRE D

Déclaration préalable de travaux : Formalité déclarative s'appliquant à certain type de travaux ne nécessitant pas de dépôt de permis de construire :
- les travaux sur construction existante ne créant pas de surfaces nouvelles et n'entraînant pas de changement de destination (ravalement, réfection de toiture, fermeture de balcons, modification de façades, construction d'une terrasse de plus de 0,60 m au dessus du sol).
- Les constructions ne dépassant pas 20 m2 sur un terrain déjà bâti
- La réalisation d'une habitation légère de loisirs de moins de 35 m2
- Les serres et les châssis dont la hauteur est comprise entre 1,5 et 4 mètres et dont la surface n'excède pas 2000 m2 sur un même terrain
- La réalisation d'une piscine non couverte ou couverte mais de moins de 20 m2
- L'installation d'antennes paraboliques dont la hauteur dépasse 4m ou dont le réflecteur excède 1m
La déclaration d'autorisation de travaux doit être complétée d'un plan de situation du terrain, d'un plan masse, d'un croquis de l'ouvrage envisagé et déposée en mairie ou adressée par courrier avec AR. En l'absence d'opposition au projet, celui-ci peut être entrepris après un délai d'un mois.

 

Déclaration d'achèvement des travaux : déclaration signée du constructeur qui doit être adressée à la mairie et à la Direction Départementale à l'Équipement (DDE) dans un délai de 30 jours à compter de l'achèvement des travaux.

 

Déclaration d'ouverture de chantier : Formulaire à remplir en trois exemplaires par le bénéficiaire d'un permis de construire, dès le commencement des travaux. Cette déclaration d'ouverture de chantier est envoyée avec demande d'avis de réception au maire de la commune où est située la construction.

 

Déclaration d'un sinistre : la survenance du sinistre entraîne des obligations à la charge de l'assureur et de l'assuré. L'assuré est tenu selon l'article L 113.2 4° du Code des assurances d'avertir l'assureur dès qu'il a connaissance du sinistre dans un délai qui ne peut être inférieur à 5 jours. Toutefois, "ce délai minimal est ramené à 2 jours ouvrés en cas de vol et à 24 heures en cas de mortalité du bétail".  Enfin, ces délais "peuvent être prolongés d'un commun accord entre les parties contractantes".

A cette obligation légale de déclaration , les divers contrats d'assurances prévoient généralement l'accomplissement d'autres formalités : délivrance d'un état estimatif des pertes, de factures, dépôt d'une plainte en cas de vol...

S'agissant de la déclaration, aucune forme légale particulière n'est à respecter. Sauf précision contractuelle, elle peut se faire verbalement, par lettre simple, par téléphone... (la lettre envoyée en recommandé avec demande d'avis de réception est préférable car elle permet de se pré-constituer une preuve de la déclaration). Elle se fait, selon les dispositions du contrat, soit au siège de la compagnie, soit auprès d'un intermédiaire (courtier , agent général). Par ailleurs, une sanction est généralement prévue dans les contrats si la déclaration a été faite en dehors des délais impartis : c'est la déchéance de garantie pour le sinistre considéré, la garantie n'étant alors pas due. Toutefois, pour l'invoquer, l'assureur doit prouver que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Si l'assureur refuse sa garantie (il peut invoquer la nullité de contrat, la résiliation du contrat, la suspension de la garantie pour non paiement de la prime...), il lui appartient de prouver les éléments qui conditionnent cette exclusion. Enfin, l'assuré est tenu d'une obligation de sincérité. S'il fait une fausse déclaration quant à la gravité du sinistre, il encourt une sanction civile (la déchéance de la garantie pour le sinistre considéré) mais également une sanction pénale (délit d'escroquerie).

 

Dégâts des eaux : assurance couvrant les dommages causés aux biens résultant de l'action de l'eau ainsi que la responsabilité civile de l'assuré à l'égard des tiers (voisins, locataires, propriétaires). 

Sont pris en charge les sinistres consécutifs :

-  aux fuites, débordements et renversements des conduites (non enterrées) d'adduction et de distribution d'eau froide ou chaude, d'évacuation des eaux pluviales, ménagères, des chéneaux et gouttières, des installations de chauffage central (sauf canalisations enterrées),
- aux infiltrations à travers les toitures, terrasses, etc...,
- au gel des conduites ou appareils à effet d'eau situés à l'intérieur des bâtiments.

Sont habituellement exclus :

- les dommages dus à l'humidité et à la condensation résultant d'un évènement non garanti,
- les inondations, débordements, refoulements de sources, de cours d'eau,
- les dommages causés aux appareils eux-mêmes ainsi qu'aux toitures, terrasses...,
- les dommages dus à l'effondrement, l'affaissement ou au glissement de terrain.

Les frais de recherche des fuites sont souvent compris dans la garantie dégâts des eaux, sinon l'assuré a toujours la possibilité de demander une extension de garantie. Par ailleurs, les contrats imposent des mesures de prévention contre le gel à défaut desquelles l'indemnité est réduite voire supprimée.

 

Délai de convocation : la convocation est impérativement remise au copropriétaire au moins 21 jours (Décret n° 2007-285 du 1er mars 2007) avant la date de l'assemblée, sauf si le règlement de copropriété prévoit un délai plus long (art. 9 du décret de 1967). La convocation s'opère par lettre recommandée avec accusé de réception ou remises contre récépissé ou émargement (art. 63 du décret du 17 mars 1967). Le décret n° 2007-285 du 1er mars 2007 a introduit la possibilité de transmettre par voie de télécopie avec accusé de réception, les mises en demeure et notifications prévues par la loi comme les convocations à une assemblée générale ou l'envoi d'un procès-verbal. Ce mode de transmission s'ajoute à la lettre recommandée avec accusé de réception (en vigueur depuis le 1er avril 2007). Lorsque la convocation est adressée par lettre RAR, le délai est décompté à partir du lendemain de la date de la remise effective de la lettre au copropriétaire. Tout copropriétaire convoqué sans que le délai de 21 jours (Décret n° 2007-285 du 1er mars 2007) ait été respecté et qui a voté contre une résolution ou qui était absent à l'assemblée peut demander son annulation pendant 10 ans à compter de cette même assemblée.

 

Dépôt de garantie versé par le locataire : son montant ne peut dépasser deux mois de loyer, une fois fixé ce montant ne peut être révisé durant l'exécution du bail ou de son renouvellement. Le bailleur ne peut exiger un dépôt de garantie lorsque le loyer est payable trimestriellement et d'avance. Ce dépôt est restitué au plus tard deux mois après la remise des clés par le locataire déduction faite des sommes restant dues (arriérés de loyer, charges, frais de réparations locatives). Si le dépôt n'est pas restitué dans les délais, il produit des intérêts aux taux légal au profit du locataire.

 

Dommage ouvrage : cette assurance doit être souscrite par le maître d'ouvrage avant l'ouverture du chantier. Elle couvre pendant dix ans, à compter de l'achèvement des travaux, l'indemnisation des malfaçons les plus graves (celles qui compromettent la solidité du logement ou qui la rendent inhabitable). Elle permet de financer la réparation du dommage en dehors de toute recherche de responsabilité (l'assureur vous indemnise et se retourne ensuite contre l'entrepreneur responsable).

 

Droits d'enregistrement : comprennent l'ensemble des taxes et des droits recouvrés dans le cadre d'une transaction immobilière pour un logement ancien. Ils représentent 4,89% du prix d'achat et se décomposent entre le droit départemental (3,6%), la taxe communale (1,20%) et les frais d'assiettes (2,5% des deux taxes précédentes).

LETTRE E

 

Embrasure : ouverture ménagée dans l'épaisseur d'un mur pour recevoir une porte ou une fenêtre. La surface des embrasures n'est pas comptabilisée dans le calcul de la superficie de la partie privative d'un lot de copropriété en cas de vente et cela conformément aux dispositions de la loi Carrez du 18 décembre 1996.

Émoluments du notaire : La rémunération du notaire est calculée proportionnellement au coût de l'acquisition. Fixée par décret, elle représente de 1,5 à 2% du prix d'achat selon l'emploi ou non d'un prêt pour financer l'opération. Pour un logement neuf, ancien ou un terrain à bâtir les honoraires se calculent comme suit :
partie du prix inférieure ou égale à 20 000 F (3 050 €) : 5%
partie du prix entre 20 001 F (3 050 €) et 40 000 F (6 100 €) : 3,30%
partie du prix entre 40 001 F (6 100 €) et 110 000 F (16 770 €) : 1,65%
partie du prix supérieure à 110 000 F (16 770 €) : 0,825%
Il convient d'ajouter la TVA au taux de 19,60% au montant ainsi obtenu.
Les autres frais concernent le paiement des frais de formalités administratives ou d'impôt pour l'acheteur : droit d'enregistrement pour un logement ancien, taxe de publicité foncière et des frais divers (timbres fiscaux, cadastre...) estimés entre 3000 et 4000 francs. Quand chaque partie se fait assister par son notaire, le coût de l'acte est partagé par les deux notaires.

État des lieux : formalité obligatoire qui constate l'état d'un logement lors de la remise des clés et lors de la restitution d'un logement. Il peut être établi directement par les parties (locataire/bailleur ou locataire/agent immobilier), de manière contradictoire, ou par un huissier de justice. 

Expert immobilier : professionnel dont la fonction est d'estimer la valeur vénale des biens immobiliers. On compte plusieurs milliers d'intervenants en France répartis en sociétés d'expertises, experts judiciaires, experts des établissements de crédit, experts indépendants.

Expropriation : procédure permettant à une collectivité publique d'acquérir un bien immobilier en contraignant son propriétaire à le vendre. Cette opération ne se justifie que dans le cadre de l'utilité publique, elle est précédée par une enquête suivie par un arrêté préfectoral de déclaration d'utilité publique et peut faire l'objet d'un recours devant les tribunaux administratifs. Une proposition d'indemnisation amiable est faite aux expropriés. L'estimation est évaluée en fonction du marché, des transactions précédentes et des évaluations fiscales. Cette indemnisation doit couvrir l'ensemble du préjudice direct et matériel causé par l'expropriation.

Expulsion : procédure visant à faire évacuer des personnes, si nécessaire par la force, d'un lieu qu'elles occupent sans droit. L'expulsion est forcément précédée d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire. C'est l'huissier de justice qui procède à l'expulsion aidé s'il y a lieu par la force publique. Aucune expulsion ne peut avoir lieu entre 21h et 6h ainsi que les dimanches et jours fériés. L'expulsion ne peut s'appliquer pendant la période d'hiver (du 1er novembre au 15 mars) sauf en cas de relogement. Loi N° 98-657 du 29 juillet 1998

LETTRE F

 

FFB : Fédération Française du Bâtiment, regroupe plus de 52 000 entreprises de toutes tailles et de toutes les spécialités. Les missions de la FFB consistent en une représentation collective des adhérents auprès des pouvoirs publics, l'organisation de rencontres pour aider les entreprises à échanger des informations nécessaires à leurs activités et à leur développement. Enfin la mise en commun de moyens accessibles pour les entreprises isolées. www.ffbatiment.fr

FNAIM : Fédération Nationale de l'Immobilier. Créée en 1946, la FNAIM regroupe 7000 adhérents représentant l'ensemble des activités liées aux transactions immobilières (achat-vente-location) et à la gestion de biens immobiliers résidentiels et d'activités. www.fnaim.fr

FIABCI : Fédération Internationale des Professions Immobilières. Organisation mondiale présente dans plus de 50 pays regroupant plus de 100 organisations professionnelles immobilières nationales et plus de 5000 adhérents individuels : administrateurs de biens, promoteurs, investisseurs, experts immobiliers... Le FIABCI-FRANCE réunit notamment la CNAB, la FNAIM et la FNPC. www.fiabci.com

FFB : Fédération Française du Bâtiment, regroupe plus de 52 000 entreprises de toutes tailles et de toutes les spécialités. Les missions de la FFB consistent en une représentation collective des adhérents auprès des pouvoirs publics, l'organisation de rencontres pour aider les entreprises à échanger des informations nécessaires à leurs activités et à leur développement. Enfin la mise en commun de moyens accessibles pour les entreprises isolées. www.ffbatiment.fr

FNAIM : Fédération Nationale de l'Immobilier. Créée en 1946, la FNAIM regroupe 7000 adhérents représentant l'ensemble des activités liées aux transactions immobilières (achat-vente-location) et à la gestion de biens immobiliers résidentiels et d'activités. www.fnaim.fr

FIABCI : Fédération Internationale des Professions Immobilières. Organisation mondiale présente dans plus de 50 pays regroupant plus de 100 organisations professionnelles immobilières nationales et plus de 5000 adhérents individuels : administrateurs de biens, promoteurs, investisseurs, experts immobiliers... Le FIABCI-FRANCE réunit notamment la CNAB, la FNAIM et la FNPC. www.fiabci.com

LETTRE G

 

Garantie de bon fonctionnement  ou Garantie biennale : c'est la responsabilité du constructeur (pendant 2 ans au minimum, art. 1792-3 du Code civil) du bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables de leur support (portes intérieures, revêtements...).

 

Garantie de parfait achèvement : responsabilité du constructeur pendant 1 an (art. 1792-6 du Code civil), de réparer les dommages (ou désordres) constatés lors de la réception ou notifiés par écrit durant ce délai. Elle assure à l'acheteur l'achèvement de la construction ou le remboursement des sommes avancées.

 

Garantie décennale : pendant 10 ans à compter de la réception des travaux, le constructeur est responsable des dommages qui compromettent la solidité des ouvrages construits ou qui les rendent "impropres à leur destination", ou affectant un élément d'équipement non dissociable de la construction (élément dont la dépose détériorerait l'ouvrage). Sont concernés les fondations, les murs, les planchers et la toiture, mais aussi les canalisations, les cloisons, les installations de chauffage...

 

Garantie de livraison : souscrite par le constructeur dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement, elle garantit à l'acheteur qu'il sera livré à date et prix convenus. Elle est obligatoire dans les contrats de construction individuelle.

 

Géomètre expert : profession libérale régie par l'ordre des géomètres experts, spécialisé dans les relevés de biens fonciers : mesurages, bornages, établissement de plans topographiques, expertises. Dans le cadre de la loi du 28 juin 1994 modifiant l'exercice de la profession, le champ des géomètres est élargi à l'entremise immobilière sous condition que les transactions ou la gestion immobilière ne dépassent pas 50% de leur rémunération totale. Les honoraires de géomètres sont libres mais depuis l'arrêté du 22/12/1992 ils doivent être obligatoirement affichés dans les locaux. www.geometre-expert.fr

Gestion locative : Prise en charge par un intervenant extérieure de la gestion d'un bien immobilier mis en location par un propriétaire ou un investisseur. Elle consiste moyennant une rémunération à décharger le bailleur de la gestion courante de son bien (rédaction des contrats de location, visite d'état des lieux, encaissement et révision annuelle des loyers, décompte des charges, renouvellement des baux, entretien courant de l'immeuble, souscription des assurances...). Cette gestion peut-être assurée par un administrateur de biens, un syndic de copropriété, un agent immobilier ou un notaire. Les honoraires de la gestion locative se situe entre 5% et 10% des loyers annuels hors charges.

Gros œuvre : ce sont les éléments porteurs concourant à la stabilité et à la solidité de l’édifice ainsi que les éléments qui assurent le clos, le couvert, et l’étanchéité.
L’entrepreneur, les Architectes et les promoteurs sont responsables, chacun dans le cadre de son intervention, pendant 10 ans, des désordres rendant l'ouvrage impropre à sa destination.

LETTRE H

 

Hoguet (loi) : loi du 2 janvier 1970 réglementant les activités des professionnels ayant la qualité de : mandataires, agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics de copropriété. Cette loi et son décret d'application du 20 juillet 1972 s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens immobiliers d'autrui. La loi fait obligation d'être titulaires d'une carte professionnelle délivrée par le préfet, renouvelée tous les ans et de justifier d'une aptitude professionnelle ainsi que d'une garantie financière.

Hors d'air : un immeuble est déclaré hors d'air lorsqu'il est clos et couvert, mais que ses travaux de cloisonnement restent à faire.

Hors d'eau : un immeuble est mis hors d'eau quand son gros œuvre est terminé (les murs extérieurs sont complètement édifiés) et que la toiture est posée ou la terrasse achevée.

Hypothèque : c'est un terme juridique qui désigne la mise en gage officielle d'un bien immobilier par son propriétaire afin d'obtenir des facilités financières de la part de son créancier. En cas de défaillance du débiteur, l'hypothèque constitue une garantie de remboursement pour le créancier hypothécaire. Les banques, par exemple, prennent souvent une hypothèque sur les projets immobiliers qu'elles financent. La mise en hypothèque ne dépossède pas le propriétaire de son bien, tant que celui-ci honore ses obligations financières. La mise en hypothèque est inscrite officiellement par le conservateur d'hypothèques, ainsi que l'ordre de paiement des créanciers hypothécaires, s'il y en a plusieurs, en cas de vente, du bien immobilier hypothéqué. L'inscription de l'hypothèque occasionne des frais comprenant une taxe de publicité foncière de 0,6 % du montant du bien hypothéqué et un prélèvement de 2,5 % sur le montant de cette taxe.

LETTRE I

INDEXATION :

Réajustement automatique des garanties et des cotisations.
L’indexation consiste à lier l’augmentation des garanties et des cotisations à la progression d’un indice représentatif de la hausse des prix dans un certain domaine : indice du coût de la construction, valeur du point Agirc...
Ainsi, le montant des garanties continue de correspondre aux besoins de l’assuré sans qu’il soit nécessaire de modifier le contrat.

Exemple : vous avez souscrit un contrat multirisque habitation indexé sur la valeur de l’indice de la Fédération nationale du bâtiment (FNB). Lorsque cet indice augmente de 2 % dans l’année, les sommes garanties et la cotisation correspondante progressent d’autant.

Conseils pratiques
Vérifiez :
- si l’augmentation de la cotisation correspond bien à la progression de l’indice ;
- si les sommes pour lesquelles vous êtes garanti ne dépassent pas la valeur réelle de vos biens. Faites le point environ tous les cinq ans avec votre assureur.
Voici comment procéder pour connaître le nouveau montant de la garantie :
- montant précédent X nouvel indice
- indice précédent

INDICE :

Pour remédier à l'inflation, GENERALI, tenant compte de l'impossibilité de faire modifier son contrat, à chaque échéance, propose des contrats basés sur des indices.

Pour les contrats habitation
Il s'agit de l'indice FNB (Fédération Nationale du Bâtiment): cet indice, révélateur du coût de la construction, indexe automatiquement le contrat à chaque échéance: c'est à dire que les capitaux garantis à l'intérieur de l'habitation augmentent, mais aussi, la valeur des murs de votre habitation est garantie en valeur à neuf de reconstruction. A la souscription du contrat, les capitaux et les primes fixées sont affectés à un indice de base qui évoluera chaque année. La conséquence: c'est que votre cotisation habitation, elle aussi, augmente. Pour les contrats multirisques entreprise, le même principe d'indexation est appliqué avec l'indice R.I (Risques industriels).

LETTRE R

RECOURS DES LOCATAIRES :

Un locataire réclame à son propriétaire une indemnité pour les dommages causés à ses biens à la suite d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien de l’immeuble.

RECOURS DES VOISINS ET DES TIERS :

Des voisins et des tiers se retournent contre le responsable des dommages causés à leurs biens du fait d'un incendie, d'une explosion, d'un dégât d'eau ayant pris naissance chez lui.

RISQUE LOCATIF :

Il s’agit d’une garantie obligatoire - sauf exceptions - qui permet au propriétaire d’être indemnisé par l’assureur du locataire, en cas d’incendie...
Veillez à ce que le montant de cette garantie corresponde à la valeur totale de l’immeuble.

LETTRE V

VALEUR A NEUF :

Valeur de reconstruction d’un bâtiment.
Après un sinistre (incendie, explosion), l’indemnité est calculée d’après la valeur de reconstruction au jour du sinistre, vétusté déduite. Un pourcentage des frais de reconstruction, ou de réparation, peut par conséquent rester à la charge du propriétaire. La garantie “ valeur à neuf ” permet à celui-ci de recevoir une indemnité plus étendue à deux conditions :
 l’assuré fait reconstruire le bâtiment sinistré au même endroit, dans un délai maximal de deux ans après le sinistre ;
 il présente les justificatifs des travaux : factures acquittées des entrepreneurs, etc.

VALEUR D'USAGE (MOBILIER) :

C'est la valeur de remplacement du bien au jour du sinistre, vétusté déduite. GENERALI propose pour le mobilier une indemnisation valeur à neuf dans ses contrats habitation.

Demandez un devis immédiat au N° Azur 0 810 00 15 16 - Prix d'un appel local